Infiltrazioni d’acqua nel condominio: chi paga?

Abito da alcuni anni in un condominio particolarmente grande e suddiviso in diverse scale. All?ultimo piano di una di queste, si sono verificati di recente dei grossi problemi di infiltrazione d?acqua dal terrazzo di uso esclusivo di uno dei condomini. Durante l?ultima assemblea si è discusso a lungo sui criteri di ripartizione delle spese, ossia se i costi ricadevano su tutti i condomini oppure solo su coloro che abitano nella scala in questione. Vorrei sapere cosa prevede la legge in questi casi.
A.M. (Mi)

Anche se il caso segnalato dal nostro lettore, si verifica piuttosto spesso nei grandi condomini delle nostre città, dobbiamo precisare subito che il codice civile, purtroppo, lascia spazio a una duplice interpretazione. Infatti, l?articolo 1126 impone il pagamento delle spese di riparazione dei lastrici solari a uso esclusivo, per un terzo in capo al proprietario degli stessi e per due terzi a carico di tutti i condomini dell?edificio oppure della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano oppure della porzione di piano di ciascun inqulino.
La soluzione ideale sarebbe quindi che, a livello di regolamento condominiale, fosse stabilito quale dei due sistemi per dividere i due terzi si applica, ma purtroppo spesso, questo non è affatto specificato. Come abbiamo già sottolineato, il caso presentato dal nostro lettore rispecchia una situazione abbastanza frequente e proprio per questa ragione, la giurisprudenza ha comunque espresso un indirizzo condivisibile, basato sull?utilità che i singoli condomini traggono dai lavori necessari alle riparazioni (quindi in base all?articolo 1123, 3° comma), quando l?edificio presenti una serie di scale, cortili, lastrici solari, opere, oppure anche impianti destinati a servire una parte dell?intero fabbricato.
Pertanto, secondo la Cassazione (come da sentenza n. 2821 del 1976) l?obbligo di partecipare alla ripartizione dei due terzi della spesa non deriva dalla generica qualità di partecipante del condominio, ma dall?essere proprietario di una unità immobiliare compresa nella colonna d?aria sottostante alla terrazza oppure al lastrico oggetto della riparazione.